接手“转让店”却引纠纷?来说说店铺转租合同那些事儿

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厦门市民徐先生接手了一家“转让店”

在跟原房东与前承租人

签了合同且交了转让费后

没几个月

原房东就在合同期内

将店铺转卖他人

此举不仅导致双方合同

未能依约续存

还使其与新房东签订的合同

租金水涨船高

他一怒之下

将原房东与前承租人

一齐告上了法庭

要求二人返还先前的“转让费”

近日,厦门市湖里法院审理并宣判了这起涉店铺转租“转让费”合同案。

案件回顾

2018年6月,徐先生在得知湖里区古地石附近的一家小吃店正在转让后,有开小吃店打算的他遂前去了解。在与小吃店店主张某多次沟通后,他决定接手此店。

该小吃店原是张某向骆某承租的,因此三人共同协商后签订了一份《租赁合同》。该合同约定:由徐先生租赁该店铺经营小吃,租赁期限为4年(2018年7月1日至2022年6月30日),押金为700元,租金为每个月 2400 元,由徐先生按月向骆某交付。同时,张某要求徐先生支付店铺转让费90000元。

其中80000元

徐先生直接支付给了张某

剩余10000元

徐先生称其按照张某指示

支付给了骆某

本以为签了合同

交了转让费就能好好开店了

谁知道.....

2018年12月,徐先生从王某处得知骆某已将其经营的小吃店转卖,该店铺系其所有。徐先生只好与王某另行签订《租赁合同》,并对租赁期限和租金进行调整,即:期限为两年(2019年1月1日至2020年12月31日),每个月租金3000元,押金 3000 元。

前脚才刚交完“转让费”

后脚店铺就被转卖他人

明明是原房东违约在先

自己的租金却水涨船高

这让经营店铺的徐先生

十分恼火

他一怒之下

以骆某、张某恶意串通

虚构有权长期租赁店面

骗取高额“转让费”为由

将二人告上法庭

但在诉讼过程中

徐先生与骆某、张某

却对于 90000 元转让费的组成

未形成书面协议而各执一词

辩解

原房东

骆某

该店面已于2018年12月28日便转卖给了王某,且徐先生与王某也签订了新的合同。当时,因先前与徐先生的租赁合同还未到期,我已同意支付其两个月租金金额的违约金,但其依然拒绝协商。同时,徐先生先前所说的“转让费”应为23000元而非90000元。依照先前与张某的约定,徐先生所付“转让费”我们二人应各得一半,但实际上我只收到10000元。

我没有欺骗徐先生,他已经与原房东骆某签订了租赁合同且实际承担了店铺、使用店内原有物品设备。徐先生所说的“转让费”90000元,其中只有23000元空铺转让费(房东骆某得到10000元,我得到13000元),其余67000元是我店里物品装修对价折合而来。

前承租人

张某

徐先生

我所支付的“转让费”90000元包括了空铺转让费85000元及店内物品装修对价5000元。

徐先生认为

虽然“转让费”是三方

在店内协商一致后谈成

且其支付给骆某的10000 元

也是根据张某的指示操作的

但他自觉受到张某与骆某的欺诈

却又无法提供相应的证据支持

最终判决

厦门湖里法院经审理认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。徐先生系因其与骆某之间的租赁合同未能存续,而提起本案诉讼, 但未就前述租赁合同主张权利,其主张的转让费 90000 元也不是租赁合同项下款项,而是案涉店面内财物及装修费等的对价, 故本案案由不应定租赁合同纠纷而应为合同纠纷。案涉90000元的合同相对方是张某而非骆某,徐先生要求骆某返还款项,因没有合同依据及法律依据,法院不予支持。徐先生主张其受到张某、骆某的欺诈,但未就此提供相应证据,关于该转让费90000元的合同不违反法律法规的禁止性规定,且该合同已实际履行完毕,徐先生关于要求张某返还该 90000元并支付资金占用费的诉讼请求,因无合同依据及法律依据,故法院亦不予支持。

“转让费”涉及的款项多

极易发生法律纠纷

在面对这种情况时

来看看法官的建议

厘清法律关系

合同相对方是谁、要主张租赁合同项下权利还是转让费所涉合同权利,明确主张的依据和诉求。

采用书面合同

达成协议时,采用书面合同,写明款项性质、双方权利义务等,避免法律风险。

接手“转让店”也好

转卖店铺也罢

但在此之前

一定要厘清法律关系

并有意识地采用书面形式签订合同

这样才能更好地维护自身权益

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